Версия для слабовидящих
8 (475) 263-66-29, 8 (475) 249-27-51

Последние документы

Контакты

УК "Новый дом"

Адрес: Россия, 392027, г. Тамбов, ул. Магистральная 39Д
Телефон: 8 (475) 263-66-29
8 (475) 249-27-51 (диспетчерская)
Часы работы:
пнвыходной(Отдел по работе с населением)
вт8:30—17:00
ср8:30—17:00
чт8:30—17:00
пт8:30—16:00
сб10:00—14:00
чт8:30—17:00(Паспортный стол)
пт8:30—17:00
сб10:00—14:00
Популярные проблемы в новостройках. Опыт и практика.

В данной статье мы рассмотрим ряд значительных проблем, выявленных нашей компанией при 2-хлетнем опыте работы с новостройками. Важно сразу отметить, что все причисленные проблемы, так или иначе, связаны друг с другом, одни являются причиной, а другие следствием. Некоторые моменты исправляются временем, другие вмешательством УК и надзорных органов, а последние, но не по значению, решаются только собственниками помещений.

Данная статья создана не для того, чтобы оправдать УК перед недовольными собственниками или отговорить покупать квартиру в «свежем» жилом фонде, а для повышения грамотности собственников помещений, чтобы Вы, уважаемые читатели, «держали руку на пульсе», а не рефлексировали над каждой проблемой. Мы все являемся участниками ЖКХ рынка, собственник Вы или просто прописаны, перепродаёте квартиру или оплачиваете квитанцию, живёте Вы в МКД, частном доме или просто снимаете жильё.


1. Постоянно ломающийся лифт

142.jpg

Очень серьёзная проблема для новосёлов. Стройматериалы и мебель нести «на горбу» на 14-й этаж – сомнительное удовольствие. Эта проблема №1 для тех, кто только начинает делать ремонт в своей квартире. Ответ на вопрос «Почему он постоянно ломается?» опять же лежит на поверхности. Это не причина плохой работой управляющей компании или компании, обслуживающей лифты, а следствие безграмотности и отсутствия культуры среди собственников и, что чаще всего, наёмных рабочих. Звучит грубо, зато правда.


Мы (управляющая компания) ежемесячно получаем от компании, осуществляющей обслуживание и ремонт лифтового оборудования, статистику, в которой содержится вся информация по простоям лифтов (время, период, причина и т.д.). Самая популярная причина простоя, это сбой автоматики вследствие механического вмешательства извне. Простыми словами, «бравые работяги» не тратят своё драгоценное время на изучение инструкций пользования лифтом (которые находятся в каждом лифте около приборной панели) и предпочитают фиксировать двери лифта не нажатием определённой кнопки, а какой-нибудь «распоркой», например палкой, профилем, рядом кирпичей или (лично видел) руками. От такого самоуправства вся автоматика сбоит и отказывается принимать тот факт, что их создатели способны на такое.


Следующая причина – это перегруз. Грузовые лифты рассчитаны максимум на 650 кг распределённого веса. Опять же, ради экономии драгоценного времени, многие наёмные рабочие решают, что наилучшим вариантом будет отвезти всё за один раз. Без лишних преамбул, скажем, что были зафиксированы случаи перегруза в два раза.

Уважаемые собственники, если Вы видите, что в Ваш лифт грузят содержимое целой ГАЗели и/или придерживают дверь лифта всеми перечисленными и ново выдуманными способами, которых нет в инструкции, сделайте замечание, Вы вправе, это Ваше имущество.


2. Высокий тариф на вывоз КГО

91e3048f131f7e2ed873be5e0d4d6142.jpg

В целом, проблема звучит как «меняющийся тариф» вывоза КГО. Всё правильно, не ТБО (твёрдые бытовые отходы), а КГО (крупно габаритные отходы). Тариф на вывоз КГО зависит от количества вывозов бункера для крупногабаритных отходов и строительного мусора, а вывоз его осуществляется по факту его заполнения. К тому же существует определённая проблема с вывозом КГО из-за припаркованных рядом машин. Водитель мусоровоза не будет рисковать своей зарплатой, пытаясь забрать бункер, в тесной близости к другой машине. Почему там паркуются люди? Тут стоит вспомнить про культуру собственников и наёмных рабочих. Из этого вырастает другая проблема, водитель мусоровоза разворачивается и едет на следующий адрес. Тем временем бункер зарастает мусором, и он валится со всех боков, образуя новую свалку. Подбор мусора осуществляется за отдельную плату, которая добавляется к количеству вывозов и разделяется между всеми собственниками помещений.


3.Перепланировки и изменение инженерных систем

pereplanirovka-kvartiry-1024x853.jpgРанее мы посветили этой проблеме большую статью (1 часть, 2 часть). К сожалению, из-за самоуправства любого собственника страдают, в первую очередь, соседи. Вернёмся к плану МКД, у любого дома есть «Технический паспорт», в котором детально расписаны все технические аспекты дома, в том числе планировка и размер радиаторов отопления в каждой комнате.

Здесь мы заострим внимание на самых главных моментах. Перепланировка – это не что, иное как изменение «технического паспорта» МКД. Для того, чтобы внести в него изменения, необходимы законные основания: план квартиры с перепланировкой, заверенный проектным бюро и Росреестром, а копию документов предоставить в УК. Если в будущем решите квартиру продать, вам понадобятся эти документы, так как будут серьёзные проблемы с продажей квартиры, план которой не соответствует документам.

Несущие стены штрабить/сносить нельзя! Тот самый случай, когда проблему решает УК и надзорные органы. Технический паспорт разработали не глупые люди, и нагрузка на дом идёт колоссальная, стены «несущими» называют не просто так. Любое вмешательство в капитальную конструкцию дома ведут к критическим и фатальным последствиям. Это Ваша безопасность! Если заметили или слышите, что происходят серьёзные изменения у соседей, сообщите в УК, мы, свою очередь, проверим законность действий ваших соседей и предпримем все необходимые действия.

Инженерные системы, радиаторы отопления, стояки водоснабжения. Опять «Технический паспорт». Количество секций радиаторов отопления зависит от метража комнаты, этажа и типа дома. Опять же технический паспорт рассчитан на жилой дом, в котором живут сознательные люди, но перейдём от теории к практике. Любое незначительное вмешательство в систему отопления, одна добавленная секция к радиатору ведёт к тепловой разбалансировке дома. Но мы реалисты и прекрасно понимаем, что радиаторы меняют/увеличивает 90% квартир. Приведём пример. Вы живёте на пятом этаже, соседа сверху никогда не видели, но знакомы с соседкой с 7-го этажа. При недолгой беседе в лифте, вы узнаёте, что у неё дома так жарко, что она постоянно проветривает, а Вы ходите в двух штанах и мёрзнете так же, как и сосед с третьего. Вы конечно же позвоните в УК с жалобой и т.д., мы можем сказать с 99% уверенностью что Ваш невидимый сосед с 6 этого этажа увеличил себе радиаторы и/или заузил диаметр стояка, что сбило давление. Так как в Вашем доме «верхний розлив», к вам тепла придёт гораздо меньше нежели к Вашему соседу сверху, но это в с следующей части статьи «первый отопительный сезон».


В заключении к этой части статьи стоит добавить, что мы (УК) не сможем полноценно и качественно осуществлять техническое обслуживание дома, не обладая актуальной инженерной и технической информацией о Вашем имуществе.


4. Первый отопительный сезон

164267.jpg

Первый отопительный сезон – это стрессовый этап для любой новостройки. Грубо этот этап можно поделить на три части.

  • Подготовка. Проверка всех тепловых узлов, запорной арматуры, общедомовых счётчиков, стояков отопления,
  • Запуск теплоносителя. На этом этапе нам (УК) порой «помогают» самоуправные собственники. Например, при запуске теплоносителя в систему обнаружилась квартира, собственник которой «спилил» батареи, не перекрыв, и теплоноситель лился на пол, затопив три этажа соседей.
  • Выравнивание Гидравлики. Точечные завоздушивания системы и прочие прелести, что является последствием изменения инженерных систем. Претензии к УК предъявлять, если у Вас радиаторы недостаточно горячие, но они у вас чудо образом увеличились чуть ли не в три раза, как минимум не продуктивно. На последний пункт уходит достаточно большое количество времени, но как показывает практика второй отопительный сезон проходит очень хорошо.


5.Самовольный захват общедомового имущества. Возведение кладовок в тамбурах и лифтовых холлах

1489467704148064620.jpg

Распространённая проблема среди новостроек. Некоторые собственники пользуются принципом «Кто первый - того и тапки», который, по их мнению, превыше любого закона. «А чо, она кому-то мешает что ли?», «Я тут первый заселился, это моё право», «Это что, мой сосед на меня пожаловался, ****к?», «А если «так» договоримся?». Мы не устаём удивляться подобным заявлениям самоуправных собственников.

Жилищный Кодекс Российской Федерации (далее ЖК РФ) регулирует отношения собственников в части общедомового имущества. Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, п.3 и п.4:

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Если хотите себе кладовку под дверью, то будьте любезны, становитесь инициатором ОСС и проводите собрание, собирайте подписи, это Ваше право, а УК, в свою очередь, поможет с документами. Но если Вы решили, что это ВАШЕ по праву «первого» или «самого умного», не удивляйтесь, что к вам придут специалисты из УК вместе с представителями ГЖИ и предписаниями всё вернуть в первоначальное состояние и штрафом.

Это, тот самый вопрос, который решает УК и надзорные органы по первому заявлению любого собственника квартиры в МКД (даже, если кладовка не на Вашем этаже).


6. Демонтаж пожарных лестниц

20130621_zaf_x99_016.jpgЭто невидимая, для собственников, проблема, но проблема, поверьте, серьёзная. Ранее мы посветили большую статьюданной теме. Во-первых, это Ваша безопасность. В нашем городе нет пожарных машин, способных поднять лестницу до 17-го этажа. Во-вторых, это дополнительные вложенные денежные средства. Когда (не «если», а «когда») УК пойдёт с проверкой по квартирам вместе с представителями МЧС и ГЖН, и если у Вас лестница была, а её и нет и пожарный люк заварен, то придётся потратиться дополнительно на восстановление согласно ГОСТу и на штраф.


7.Свалка строительного мусора в местах общего пользования

odlagalista.pngСтроительный мусор в новостройке – это явление временное, но нескончаемое. Место строительного мусора в специальных бункерах для КГО, и это понимает подавляющие большинство собственников. Но что делать с той частью, которая это не понимает/игнорирует? Помните те строчки про культуру среди собственников и наёмных рабочих? В приложении договора управления (далее ДУ) нет ни слова про то, что «уборщица должна выносить за ленивыми работниками тонны шпатлёвки и кирпичей раз в неделю». Ещё хуже, если подобная свалка образовалась на общем балконе, в этом случае нарушаются сразу несколько правил пожарной безопасности и кодекса административных правонарушений. В данной ситуации поможет только обращение добросовестного собственника в полицию (участковому, телефон которого можно спросить в УК) и составлению официального заявления, желательно, что у добросовестного собственника есть сосед или друг, который тоже видел кто и когда помогает этой мусорной свалке расти. Как показывает практика, это наилучший способ воздействия на подобных индивидов, не уважающих людей вокруг. Если в Вашем МКД есть «Старший по дому» или «Председатель совета дома», то Вы можете обратится к нему с просьбой решить проблему, так как вы соседи и собственники общедомового имущества. УК на данном уровне, не имея доказательств, фото/видео или свидетелей, помочь не может, так как уборка строительного и крупно габаритного мусора в ДУ не прописано. «А почему это не прописано?». Потому что здесь могут возникнуть другие конфликтные ситуации и, что логично, бОльший тариф по первой строке. «Что за конфликтные ситуации?». Например, УК выбросила за Вас, по просьбе Ваших соседей, кирпичи, старую дверь и т.д., а Вам это не понравилось, так как Вы хотели это отвезти на дачу, и вообще на каком праве мы трогали Вашу собственность? Это простые истины и нормы поведения, которые нет смысла далее расписывать.


8. Вжуууух! И жилое помещение превращается в нежилое

1481546085176190884.pngПрактика работы в течении двух лет в новостройках показывает, что большинство владельцев новых квартир против «коммерческого засилья» на первых этажах их дома. Предприниматели разных уровней видят значительную выгоду в использовании помещений в непосредственной близости к своим потенциальным клиентам, но хотят ли этого сами клиенты, таких предпринимателей редко интересует. Зачастую мы наблюдаем судебные разбирательства между собственниками и предпринимателями. Как правило, главная причина исков, это незаконное отчуждение общедомового имущества и изменение фасада МКД. Для того, чтобы открыть магазин или офисное помещение в нежилом помещении МКД, необходимо, для начала, провести ОСС и решением 100% (как мы писали выше, Минтсрой подготавливает поправки в ЖК РФ, которые предусматривают решение таких вопросов 2/3 голосов) подтвердить волю собственников отдать в распоряжение предпринимателя часть земли и отмостки дома, а также получает разрешение на изменение фасада дома, путём монтажа дополнительной входной группы и т.д. Это довольно серьёзный и обширный вопрос, достойный отдельной статьи. Решение данной проблемы далеко не на поверхности, в нём участвуют все собственники, управляющая компания, надзорные органы, комитет архитектуры, градостроительства и судебная система.


9. Документы на квартиру

Oformlenie-dokumentov-na-kvartiru.jpgЭто проблема касается не всех жителей новостроек, не Ваших соседей и не УК. Это проблема, а лучше сказать – «задача» каждого собственника, который только что получил в собственность квартиру. Это задача звучит как «Принести все правоустанавливающие документы на квартиру в офис УК». Это необходимо для открытия Лицевого счёта на Ваше имя, чтобы в будущем Вам грамотно формировались платёжные документы. Согласно ЖК РФ, начисления начинаются с даты подписания акта приёма передачи или иного правоустанавливающего документа, Вы, как собственник, с этого момента обладаете не только правами, но и обязанностями, в том числе несёте бремя содержания личного и общедомового имущества. Многие не задумываются как происходит формирование платёжек и т.д. это не критично, но, предположим, Вы приобрели в собственность квартиру 1 декабря 2017 года, решили её перепродать или просто удивились, что до сих пор нет «платёжек», Вы приходите в УК вместе с документами на квартиру с фразой «я не знал, что вам нужны документы» (таких очень много) и получаете платёжку с доначислениями за пол года по всем статьям, что для среднего потребителя является серьёзной суммой.

Как написано выше, это не проблема УК или Ваших соседей, это проблема/задача каждого собственника. Незнание закона не освобождает от ответственности. Тот самый случай, когда проблему/задачу решаете только лично Вы, а УК помогает с юридическим сопровождением.


10.Культура и грамотность — путь к образцовому содержанию МКД

1649374.jpg

Это словосочетание и есть нить, связывающая весь текст. К сожалению, это главная проблема, которую могут решить только сами собственники при должном желании, а мы (УК) максимально хотим вам в этом помочь.

Среди читателей найдётся немало автолюбителей и владельцев машин. Вот задумайтесь, когда Вы хотели сами ездить на машине, вам было необходимо пройти определённый этап из обучения в автошколе, сдачи экзамена на знание ПДД и практики «в городе». И всё равно вы встречаете на дороге водителей, которые непонятно как ездят, нарушают правила, подвергают опасности других водителей и их пассажиров, и паркуются «как хотят». Почти тоже самое в ЖКХ. Перед покупкой собственной квартиры, почитайте хотя бы Жилищный Кодекс Российской Федерации.

P.S. Стоит добавить, что данная проблема, к сожалению, выходит далеко за рамки «новостроек».

← Все новости